Що таке чорновий ремонт (оздоблення) в новобудові

Замислюючись про купівлю житла на первинному ринку, ви стикаєтеся з тим, що продають квартири з ремонтом різного ступеня готовності. Найпоширенішим є чорнове оздоблення квартири. Що це таке, які роботи включає в себе це поняття і що ви отримуєте в результаті - читайте в статті.

Різні види ремонту квартир

Квартири в новобудовах можна купити з різним ступенем обробки:

• Під чистове оздоблення або без ремонту.
• Готово.
• З попередньо очищеним білим покриттям.
• З повним оздобленням від забудовника.

Саме такі визначення зустрічаються в оголошеннях, що пропонують житло в новобудовах, або в договорах на будівництво. При цьому ціна за квадратний метр суттєво відрізняється залежно від рівня оздоблення. Щоб зрозуміти, в чому різниця, давайте розглянемо, чим відрізняються різні види ремонту від забудовника.

Під чистову обробку

Це варіант без оздоблювальних робіт взагалі. Ви отримуєте тільки коробку. Самі стіни - зовнішні та ті, що обмежують вашу квартиру, стоять і більше нічого. Ще можуть бути перегородки, які відокремлюють санвузол і кухню. Решта простору - без перегородок. Якщо стіни відлиті з бетону, то це голий бетон. Голі плити перекриття над головою, нерівна бетонна плита під ногами. Це те, що ви отримуєте. Єдине, що можна встановити вікна, але не завжди. Залежить від проекту, тому цей момент варто уточнити у забудовника.

Комунікацій також немає. Є точки підключення до них: каналізаційний вихід, водопровід, електричний ввід у квартиру, причому найчастіше без щитка. Просто заводять фазу на автоматі. Водопроводу / каналізації в квартирі немає. Все це ви повинні зробити самостійно. Виняток становить система опалення. У багатьох новобудовах розводку робить забудовник, хоча можуть бути і винятки. Тобто, квартира без оздоблення - без будь-якого ремонту.

Під чистову обробку

Від попереднього варіанту відрізняються тим, що зазвичай вже є деякі перегородки (типове планування або положення перегородок з вами узгоджене на етапі підписання договору), стіни і стеля поштукатурені, на підлозі залита стяжка. Може бути проведена електрика (перевірте), але інші інженерні системи ще тільки розмічені з точками входу.

Не варто очікувати, що оштукатурені поверхні будуть рівними. Якість робіт зазвичай нижча за середню. Вам все одно доведеться вирівнювати стіни і стелю. Просто знадобиться (можливо), менший шар матеріалу. Отже, вас чекає повний перелік робіт, який включає в себе чорнову обробку квартири, а потім і чистову.

З попередньою обробкою

Це квартира, яка підготовлена до оздоблювальних робіт. Електрика розведена, стіни вирівняні, на підлозі залита рівна стяжка, стеля поштукатурена. Залишається тільки укласти оздоблювальні матеріали та підкладку під них (де необхідно). Без обробки залишається ванна кімната, санвузол, туалет. У цих приміщеннях ремонт все одно буде за вами.

Варто розуміти, що "вирівняні стіни" повинні відповідати СНиП (будівельним нормам і правилам), а він допускає відхилення наступного порядку:

• на стінах до 15 мм на метр площі,
• до 10 мм на підлозі та стелі.

Отже, навіть якщо будівельники і дотрималися норм (так буває далеко не завжди), далеко не всі оздоблювальні матеріали можна укладати на такі "рівні" поверхні. На користь такого виду ремонту новобудов можна сказати одне: будинок ще 3-5 років буде активно сідати, так що поява тріщин - цілком закономірне рішення. З цієї причини не варто відразу використовувати дорогі оздоблювальні матеріали, а під тимчасовий варіант підуть відносно рівні поверхні.

З повним ремонтом від забудовника

Повний комплекс робіт, аж до встановлення оздоблювальних матеріалів, міжкімнатних та вхідних дверей, монтажу сантехніки. Все, що вам потрібно - це обставити квартиру і можна жити.

Цей варіант здається спокусливим - не потрібно мучитися в пошуках будівельників-декораторів. І це дійсно так. Але якість ремонту від будівельника рідко коли когось влаштовує. Часто все оздоблення знімається і робиться заново. І часто доводиться шпаклювати стіни (під фарбування так 1001ТП3Т), заливати вирівнюючу стяжку.

Що включає в себе чорнова обробка квартири

Що саме входить в поняття "чорновий ремонт" кожна фірма і бригада визначає для себе самостійно. З наведених вище варіантів під це поняття підходять два етапи: під чистову і з попереднім прибиранням. Як бачите, ступінь готовності приміщень досить різний. І як в цьому розібратися? Вимагайте перелік робіт, які будуть проводитися.

Деякі розміщують перелік можливих робіт із зазначенням ціни за квадратний метр. У цьому випадку все просто: ви самі визначаєте, які роботи і в якому обсязі будете робити - це найкращий варіант. Якщо переліку робіт немає, попросіть його озвучити або попросіть перелік робіт, які планується зробити.

Цивілізований ремонт передбачає обов'язкове укладання договору на виконання ремонтно-оздоблювальних робіт. Це мінімізує ваші ризики в разі недобросовісних дій підрядника.

Зверніть увагу: при підписанні договору всі роботи повинні бути конкретизовані. І чим точніше визначення (з допустимими відхиленнями), тим менше у вас буде проблем під час приймання.

Основні види робіт

Як вже було сказано, чорнову обробку квартири кожна будівельна компанія розуміє по-своєму, але зазвичай пропонують такий перелік робіт:

• Зведення перегородок за готовим планом.
• Заливка стяжки підлоги по маяках з попередньою гідроізоляцією "мокрих" приміщень. Тут потрібно бути уважним. Стяжка може бути армована і не армована. Також необхідно уточнити допустимі перепади висот.
• Електрична проводка:
• Штукатурка стін по маяках.
• Штукатурка стелі (не весь цей пункт входить в основний список, оскільки часто роблять натяжні або підвісні стелі).
• Трубопроводи холодного та гарячого водопостачання, каналізації.

Цей перелік робіт по чорновій обробці квартири є базовим для більшості організацій, які пропонують ремонт без оздоблення.

Зауваження щодо електрики

Кілька зауважень щодо електропроводки. Перед проведенням робіт слід скласти план, на якому відзначити кількість розеток і точок підключення освітлювальних приладів в кожній кімнаті, розрахувати перетин проводів, номінали автоматів, УЗО (читайте тут) для кожної з гілок. Потрібно уточнити, хто буде виконувати цю роботу.

Якщо розробляти схему електропроводки буде виконавець, варто ознайомитися з проектом заздалегідь. І не буде нерозумно показати фахівцеві або спробувати вникнути в усі тонкощі самостійно. Якщо з проектом все гаразд, вам доведеться контролювати все аж до марки кабелю і його конкретних параметрів. А саме потрібно буде виміряти фактичний діаметр мідних жил і розрахувати переріз, порівняти його з проектним. Часто бувають великі розбіжності (помилки виробників, але відстежити їх потрібно вам). Електрику складно переробити, адже дроти заховані під штукатуркою і поміняти їх дуже проблематично, навіть якщо вони прокладені в гофрованих трубах. Тому це один з найважливіших етапів, який забезпечує чорнове оздоблення квартири і контролювати його потрібно дуже відповідально.

Про штукатурку стін та вирівнювання підлоги

Перш ніж укладати договір на чорнове оздоблення квартири, уточніть, наскільки рівними будуть стіни та підлога. Бажано домогтися конкретних цифр, які повинні бути зафіксовані в договорі. Зрозуміло, що "під яйце" вам ніхто не зробить, але домогтися того, щоб перепади були не більше 5 мм на квадратний метр - реально.

Також уточніть, чи входить в штукатурку стін обробка відкосів. Часто цю частину робіт вносять до переліку додаткових, тому за неї доведеться доплатити.

Додаткова робота

У більшості випадків, якщо ви вважаєте за потрібне, ви можете додати ці види робіт до основного переліку робіт:

Можливо, вам запропонують інші види робіт. Все залежить від конкретної фірми. Можливо, у них є спеціальні фахівці, які запропонують свої види робіт.

Кому краще довірити ремонт

Якщо чорнове оздоблення квартири не буде виконуватися вами особисто, у вас є два варіанти на вибір:

• платити за квартиру без ремонту, а для чорнового ремонту найняти бригаду або ремонтну компанію;
• замовляйте квартиру одразу з чорновою обробкою.

За всіма даними кращим є перший варіант. Знайти компанію, яка якісно виконує ремонт у новобудовах, непросто, але можливо. Клієнт, який здає квартиру з задовільним чорновим ремонтом - це майже казка. Тут все зрозуміло.

Ремонтні контори набирають конкретних фахівців для певних видів робіт. Вони займаються тільки цим, це їхній хліб, їхня репутація, тому за якістю робіт солідні організації стежать. Для будівельника головне - сам процес будівництва і акцент робиться на зведенні коробки, а не на обробці. Оздоблювальні роботи - це побічний дохід, не такий привабливий (у грошовому еквіваленті) і мало хто серйозно переймається їхньою якістю. У всякому разі, така ситуація в нашій країні поки що склалася.

Можливо, десь є забудовники, які тримають висококваліфікованих фахівців з оздоблення. Але для цього у них повинні постійно з'являтися в роботі нові об'єкти, щоб ці фахівці були постійно зайняті, інакше це нерентабельно. Якщо вам пощастило знайти такого замовника, ви бачили (не тільки на фото) і помацали пару готових квартир, чорнову обробку квартири можна довірити їм без питань. В іншому випадку - шукайте фірму, яка займається чистовим ремонтом.

На що звернути увагу при прийманні роботи

Чорнове оздоблення квартири в новобудові закінчено, потрібно приймати роботу. Але потрібно знати, на що звернути увагу, як і що перевірити. Вам допоможе договір, який ви підписали із забудовником або ремонтною фірмою. Там має бути перелік робіт, які повинні бути виконані. Це потрібно буде перевірити:

Якщо є зауваження, потрібно скласти їх список, підписати його у представника фірми. В ідеалі, ваші зауваження повинні бути усунені.