Čo je hrubá oprava (dokončovacie práce) v novostavbe

Pri uvažovaní o kúpe bývania na primárnom trhu sa stretávate s tým, že sa predávajú byty s opravami rôzneho stupňa pripravenosti. Najčastejšie ide o hrubú úpravu bytu. Čo to je, aké práce zahŕňa tento pojem a čo získate ako výsledok - prečítajte si článok.

Rôzne typy opráv bytov

Byty v novostavbách je možné kúpiť s rôznym stupňom dokončenia:

• V štádiu dokončovania alebo bez opravy.
• Dokončené.
• S predčisteným bielym povrchom.
• S úplnou dokončovacou úpravou od staviteľa.

Ide o definície v inzerátoch ponúkajúcich obytný priestor v novostavbách alebo v zmluvách o výstavbe. Cena za meter štvorcový sa pritom výrazne líši v závislosti od úrovne dokončenia. Aby sme pochopili, v čom spočíva rozdiel, pozrime sa na rozdiely medzi rôznymi typmi opráv od stavebníka.

V rámci dokončovacích prác

Ide o variant bez dokončovacích prác. Dostanete len krabicu. Samotné steny - vonkajšie steny a tie, ktoré ohraničujú váš byt stoja a nič iné. Môžu tam byť ešte priečky, ktoré oddeľujú kúpeľňu a kuchyňu. Zvyšok priestoru je bez priečok. Ak sú steny zaliate betónom, sú holé. Nad vašou hlavou sú holé podlahové dosky, pod nohami nerovná betónová doska. To je to, čo dostanete. Jediné, čo sa dá, sú okná, a to nie vždy. Závisí to od projektu, takže tento bod by ste si mali vyjasniť s developerom.

Neexistuje ani žiadna komunikácia. Sú k nim pripojovacie body: kanalizačný vývod, prívod vody, elektrický prívod do bytu, a to najčastejšie bez panelu. Stačí natočiť fázu na automat. V byte nie je vodovod/kanalizácia. To všetko si musíte urobiť sami. Výnimkou je vykurovací systém. V mnohých novostavbách robí rozvody developer, aj keď môžu existovať výnimky. To znamená, že byt bez dokončenia - bez akýchkoľvek opráv.

V rámci dokončovacích prác

Od predchádzajúcej možnosti sa líšia tým, že zvyčajne sú už nejaké priečky (typické usporiadanie alebo poloha priečok s vami dohodnutá vo fáze podpisu zmluvy), steny a strop sú omietnuté, podlaha je vyliata poterom. Môže byť zavedená elektrina (kontrola), ale ostatné inžinierske siete sú zatiaľ len vyznačené vstupnými bodmi.

Nemali by ste očakávať, že omietnuté plochy budú rovné. Kvalita práce je zvyčajne podpriemerná. Steny a strop budete musieť ešte vyrovnať. Stačí (pravdepodobne), že budete potrebovať menšiu vrstvu materiálu. A tak vás čaká kompletný zoznam prác, ktorý zahŕňa hrubú úpravu bytu a potom konečnú úpravu.

S predfinišovaním

Ide o byt, ktorý je pripravený na dokončovacie práce. Elektrina je zapojená, steny sú vyrovnané, na podlahe je naliaty rovný poter, strop je omietnutý. Stačí už len položiť dokončovacie materiály a podklad pod ne (ak je to potrebné). Bez dokončenia zostáva kúpeľňa, kúpeľňa, toaleta. V týchto miestnostiach bude oprava ešte na vás.

Je potrebné si uvedomiť, že "vyrovnané steny" musia byť v súlade so SNiP (stavebnými predpismi a nariadeniami), a to umožňuje odchýlky nasledujúceho poradia:

• na stenách do 15 mm na meter plochy,
• do 10 mm na podlahe a strope.

Takže aj keď stavitelia a dodržali normy (to sa zďaleka nestáva vždy), nie všetky dokončovacie materiály môžu byť položené na takýchto "rovných" povrchoch. V prospech tohto typu opravy novostavieb možno povedať jednu vec: dom ďalších 3-5 rokov bude aktívne sedieť, takže výskyt trhlín je celkom prirodzeným riešením. Z tohto dôvodu sa neoplatí používať drahé dokončovacie materiály naraz a pod dočasnú verziu pôjdu relatívne rovné povrchy.

S úplnou opravou od staviteľa

Kompletný rozsah prác až po montáž dokončovacích materiálov, interiérových a vchodových dverí, inštaláciu vodovodných rozvodov. Stačí byt zariadiť a môžete bývať.

Táto možnosť sa zdá byť lákavá - nemusíte sa trápiť pri hľadaní staviteľov-dekorátorov. A je to tak. Ale s kvalitou opravy od stavbára je málokedy niekto spokojný. Často sa všetky dokončovacie práce odstránia a robia sa znova. A často sa musia steny tmeliť (na maľovanie tak 100%), liať vyrovnávacia stierka.

Čo zahŕňa hrubé dokončenie bytu

Čo presne zahŕňa pojem "hrubá oprava", si každá firma a brigáda určuje sama. Z uvedených možností sú v rámci tohto konceptu vhodné dve fázy: pod čistým a s predčistením. Ako vidíte, stupeň pripravenosti priestorov je úplne odlišný. A ako to vyriešiť? Vyžadujte zoznam prác, ktoré sa budú vykonávať.

Niektoré z nich uvádzajú zoznam možných prác s cenou za meter štvorcový. V tomto prípade je všetko jednoduché: určíte si, aké práce a v akom objeme budete robiť - to je najlepšia možnosť. Ak zoznam prác nemá, požiadajte ho, aby ho vyslovil, alebo si vyžiadajte zoznam prác, ktoré sa plánujú urobiť.

Civilizovaná oprava predpokladá povinné uzavretie zmluvy o opravách a dokončovacích prácach. Tým sa minimalizujú vaše riziká v prípade nekalého konania zhotoviteľa.

Pozor: pri podpise zmluvy musia byť špecifikované všetky práce. A čím presnejšie bude definícia (s prípustnými odchýlkami), tým menej problémov budete mať pri preberaní.

Hlavné druhy práce

Ako už bolo spomenuté, hrubú stavbu bytu chápe každá stavebná firma po svojom, ale zvyčajne ponúka takýto zoznam prác:

• Montáž priečok podľa hotového plánu.
• Vyliatie poteru na majákoch s predbežnou hydroizoláciou "mokrých" miestností. Tu je potrebné byť opatrný. Poter môže byť vystužený a nie. Je tiež potrebné určiť prípustné výškové rozdiely.
• Elektrické zapojenie:
• Omietanie stien na majákoch.
• Omietanie stropu (nie všetky tieto položky sú zahrnuté v základnom zozname, pretože sa často robia napínané alebo podhľady).
• Potrubie na prívod studenej a teplej vody, kanalizácia.

Tento zoznam prác na hrubej stavbe bytu je základom pre väčšinu organizácií, ktoré ponúkajú opravy bez dokončenia.

Komentáre k electrics

Niekoľko poznámok k zapojeniu. Pred vykonaním prác by sa mal vyhotoviť plán, v ktorom sa vyznačí počet zásuviek a bodov pripojenia svietidiel v každej miestnosti, vypočíta sa prierez vodičov, hodnotenia automatov, prúdových chráničov (čítajte tu) pre každú z vetiev. Je potrebné objasniť, kto bude túto prácu vykonávať.

Ak si vytvoríte schému elektroinštalácie bude vykonávateľom, mali by ste sa oboznámiť s projektom vopred. A nebolo by nerozumné ukázať sa odborníkovi alebo sa pokúsiť preniknúť do všetkých jemností sami. Ak je projekt v poriadku, budete musieť kontrolovať všetko až po značku kábla a jeho konkrétne parametre. Konkrétne bude potrebné zmerať skutočný priemer medených vodičov a vypočítať prierez, porovnať ho s projektom. Často sa vyskytujú veľké rozdiely (chyby výrobcov, ale musia vám ich dohľadať). Elektriku je ťažké prerobiť, pretože vodiče sú ukryté pod omietkou a meniť ich je veľmi problematické, aj keď sú položené vo vlnitých rúrach. Preto je to jedna z najdôležitejších etáp, ktorá zabezpečuje hrubú úpravu bytu a jej kontrola by mala byť veľmi zodpovedná.

O omietaní stien a vyrovnávaní podlahy

Pred vypracovaním zmluvy na hrubé dokončenie bytu si ujasnite, v akej úrovni budú steny a podlaha. Je žiaduce dosiahnuť konkrétne hodnoty, ktoré by mali byť stanovené v zmluve. Je jasné, že "pod vajcom" si nikoho neurobíte, ale dosiahnuť, aby rozdiely neboli väčšie ako 5 mm na meter štvorcový, je reálne.

Objasnite tiež, či omietanie stien zahŕňa aj spracovanie svahov. Často je táto časť prác zaradená do zoznamu prác navyše, takže si za ňu budete musieť priplatiť.

Ďalšie práce

Vo väčšine prípadov, ak to považujete za potrebné, môžete tieto typy prác pridať do hlavného zoznamu prác:

Možno vám ponúknu iné typy práce. Všetko závisí od konkrétnej firmy. Možno majú špeciálnych špecialistov, ktorí budú ponúkať svoje vlastné druhy práce.

Komu je lepšie zveriť opravu

Ak hrubú povrchovú úpravu bytu nebudete vykonávať vy osobne, máte na výber dve možnosti:

• zaplatiť za byt bez opravy a najať si brigádu alebo opravárenskú firmu na hrubú opravu;
• okamžite si objednať byt s hrubými úpravami.

Podľa všetkých údajov je vhodnejšia prvá možnosť. Nájsť firmu, ktorá dobre vykonáva opravy v novostavbách, nie je jednoduché, ale je to možné. Zákazník, ktorý si prenajíma byty s uspokojivou hrubou opravou - to je takmer rozprávka. Všetko je pochopiteľné.

Opravovne zamestnávajú na určité typy prác špecifických odborníkov. Zaoberajú sa len tým, je to ich chlieb, ich povesť, takže kvalitu práce sledujú rešpektované organizácie. Pre stavbára je najdôležitejší - samotný proces výstavby a dôraz sa kladie na konštrukciu škatule a nie na dokončovacie práce. Dokončovacie práce sú vedľajším príjmom, nie sú také atraktívne (z finančného hľadiska) a málokto sa vážne zaoberá ich kvalitou. V každom prípade, taká je zatiaľ situácia v našej krajine.

Možno niekde existujú developeri, ktorí si nechávajú vysokokvalifikovaných odborníkov na dokončovacie práce. Ale na to musia byť neustále v práci nové objekty, aby boli títo špecialisti neustále zamestnaní, inak je to nerentabilné. Ak máte to šťastie, že ste našli takéhoto zákazníka, videli ste (nielen na fotografii) a ohmatali ste si pár hotových bytov, hrubé dokončenie bytu im môžete bez otázok zveriť. V opačnom prípade - hľadajte firmu, ktorá sa zaoberá dokončovacími prácami.

Na čo si dávať pozor pri preberaní práce

Návrh na dokončenie bytu v novostavbe je hotový, musíte prevziať prácu. Musíte však vedieť, čomu venovať pozornosť, ako a čo skontrolovať. Pomôcť vám môže zmluva, ktorú ste podpísali so staviteľom alebo opravárenskou firmou. Mal by v nej byť zoznam prác, ktoré sa musia vykonať. Budete ho musieť skontrolovať:

Ak sa vyskytnú pripomienky, je potrebné vyhotoviť ich zoznam a dať ho podpísať zástupcovi firmy. V ideálnom prípade by mali byť vaše pripomienky odstránené.